馮焱東：房價急速上漲將削弱城市競爭力

去庫存與降成本是當(dāng)前經(jīng)濟工作五大任務(wù)中的兩大任務(wù)。一般認為，去庫存與房地產(chǎn)有關(guān)，但很少有人把降成本與房地產(chǎn)聯(lián)系起來。這是一個認識誤區(qū)，實際上降成本與房地產(chǎn)關(guān)系也很大。

房地產(chǎn)價格對企業(yè)成本有直接影響

無論是工業(yè)還是服務(wù)業(yè)，無論是傳統(tǒng)行業(yè)還是高科技行業(yè)，房地產(chǎn)價格對企業(yè)成本的影響都非常大。 

首先，房地產(chǎn)價格直接影響企業(yè)固定資產(chǎn)成本。土地是基本生產(chǎn)要素，廠房和辦公樓是最大的固定資產(chǎn)投入之一，無疑房地產(chǎn)價格對固定資產(chǎn)開支會產(chǎn)生重大影響。很多工商企業(yè)不購置房地產(chǎn)而采用租賃方式，這時房地產(chǎn)租金高低對企業(yè)成本支出就會產(chǎn)生重要影響。 

其次，從人力資源成本看，人力成本往往是服務(wù)業(yè)特別是高科技行業(yè)最大的支出，高房價必然要求企業(yè)支付更高的人力成本。所以說房地產(chǎn)價格高低對企業(yè)總體成本影響非常大。如果撇開房地產(chǎn)來談降低企業(yè)成本是不完整的。 

最近1年多來，深圳房地產(chǎn)價格大幅上漲，房價從23000元/平方米左右飆升到目前50000元/平方米左右，大大抬升了企業(yè)的商務(wù)成本。針對這個問題，華為公司創(chuàng)始人任正非近期在接受采訪時表示：“高成本最終會摧毀你的競爭力。而且現(xiàn)在有了高鐵、網(wǎng)絡(luò)、高速公路，活力分布的時代已經(jīng)形成了，但不會聚集在高成本的地方。”

“工業(yè)現(xiàn)代化最主要的，要有土地來換取工業(yè)的成長�，F(xiàn)在土地越來越少、越來越貴，產(chǎn)業(yè)成長的可能空間就會越來越小。這些人要有住房，要有生活設(shè)施。生活設(shè)施太貴了，企業(yè)就承載不起；生產(chǎn)成本太高了，工業(yè)就發(fā)展不起來。” 

中金公司最近的研報指出，過高的地價和房價會傷害深圳的競爭力；不利于人口流入而且提高了企業(yè)在深圳運營的成本，最近盛傳華為等企業(yè)搬出深圳就是一個鮮明的例子。

房價理性把控還需政府發(fā)力

無論是城市之間的競爭，還是國家之間的競爭，最重要的決定因素之一就是企業(yè)的綜合經(jīng)營成本。而房地產(chǎn)對企業(yè)綜合成本影響非常大，所以，降成本必須把房地產(chǎn)作為核心要素之一納入進來通盤考慮。 

第一，各級政府要樹立綜合成本意識，要盡可能地考慮對企業(yè)成本產(chǎn)生實質(zhì)性影響的各個因素，除了制度性交易成本、企業(yè)稅費負擔(dān)、社會保險費、企業(yè)財務(wù)成本、電力價格、物流成本等之外，我們還必須研究降成本與房地產(chǎn)的密切關(guān)聯(lián)。 

地方政府要充分意識到高房價只會抬升企業(yè)綜合經(jīng)營成本，對城市長遠發(fā)展是個危害，會直接削弱城市對年輕人和各種新鮮血液的吸引力，增加居民生活成本。個別地方政府意圖通過拉高地價房價來獲得更多當(dāng)期財政收入無疑是飲鴆止渴，可謂撿了芝麻丟西瓜，顧了眼前損害了長遠。高房價未必是好事，低房價未必不是優(yōu)勢，只有理性的房價才能更好地促進城市長遠健康發(fā)展。 

因此，筆者建議把降成本任務(wù)的考核與當(dāng)?shù)胤績r漲幅相結(jié)合，這樣降成本任務(wù)更容易落到實處。否則可能出現(xiàn)其他多項成本通過巨大努力好不容易下降，但遠抵不過房地產(chǎn)價格上升抬高企業(yè)成本的情況。 

第二，地方政府必須把有效控制好房地產(chǎn)價格作為降成本的主要著力點來抓。

我國正處在城市化高速發(fā)展時期，降成本對絕大多數(shù)城市來說主要是穩(wěn)定價格，而不是降低房地產(chǎn)價格。因為降低房地產(chǎn)價格并不一定符合經(jīng)濟規(guī)律，也不符合我國人多地少、M2與GDP之比遠高于其他國家的國情。 

穩(wěn)定房地產(chǎn)價格需要從源頭上調(diào)控地價。地方政府要確保房地產(chǎn)供應(yīng)充足，房地產(chǎn)供應(yīng)政策要著力于形成供略大于求的態(tài)勢，并把防止供不應(yīng)求作為供應(yīng)政策的重點，努力促使供求大體平衡。如不能平衡，寧可供過于求，不可供不應(yīng)求。這是因為，供應(yīng)的相對過剩一般可以通過市場慢慢消化，有較充足的時間來想辦法。但供應(yīng)短缺很容易造成房價短期內(nèi)快速上漲。 

與此同時，房價又存在易漲難跌、快漲慢跌的特點，在供不應(yīng)求的情況下，房價往往容易在較短時期內(nèi)快速上漲乃至飆升，而在供大于求的情況下房價從高位回歸到理性位置也需要很長時間。（文章來源《每日經(jīng)濟新聞》）